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马光远:2017年到底该买房,还是卖房?

http://www.0731fdc.com 2017年01月16日15:02:54 0731地产研究院

[提要] 2016年火爆的楼市在政策全面收紧中完美落幕,2017年楼市走向如何?到底该买房,还是卖房?

         一、市场总体降温明显,房地产进入新时代       所谓降温,一是和2016年比,二是市场总体的交易量和增速会大幅度回落。2016年,新房销售历史上首超10万亿,这也许是多年难以超越的一个标杆;三是2016年一些暴涨,但又缺乏概念支撑的城市,房价回落的可能很大。房价2017年大涨的概率是零,暴跌的概率也是零。必须强调,思考中国房地产,必须认识到房地产发展的环境和要素禀赋都发生了巨大的变化:经济高增长周期结束、货币高增长周期结束、国际资本高增长周期结束。这决定了中国房地产市场未来的走势一定迥异于过去的18年。我们需要和过去18年房地产市场做一次真正的告别。       但也必须记住,还有三个周期没有结束:中国城镇化的周期没有结束、中国金融资本和土地资本结合的时代没有结束、经济对房地产的依赖没有结束。这是中国房地产不会出现断崖式下滑的三个重要支撑,也是中国没有进入所谓的后房地产时代的根本原因。       房地产作为支柱产业的地位永远不会改变!没错,是永远。看看美国完成城镇化超过70多年了,但房地产仍然是美国最重要的产业。但房地产的路径和未来竞争模式都在发生颠覆性的变化,我们会看到很多因循守旧的房企的倒下,至少有80%的房地产企业会消失,专营房地产的企业会越来越少。     二、政策只是看起来很严厉,但政策不是房价走势的关键       2017年房价的走势不是取决于始于2016年"9.30"的调控周期,而是受制于房地产自身的发展周期,政策只是为了主动挑开隐藏的风险,主动降温而已。即使不出台调控措施,市场也会自动降温。       需要指出,"房子是用来住的,不是用来炒的"这句话并没有透露出太多的严厉的举措,抑制炒房的政策一直存在,炒房也不是2016年房价飙涨的重要原因,根本原因是在稳增长的压力下房地产政策的极度宽松以及与半推半就的货币政策的媾和,极大推动了上涨的预期,炒房是结果,不是原因!抑制炒房只会改变短期预期,而不会改变长期预期。       对于房地产政策的理解,要站在2017年宏观政策的总基调理解,2017年宏观政策将"稳"和"风险"都提高到前所未有的高度,稳中有进,则意味着房地产政策绝不会严厉打击房地产,2017年,中国没有打压房地产的本钱。政策强调要"防止大起大落",从房地产周期看,着力点在"大落"而不是"大起",因为2017年的房地产也没有大涨的基础。       一些城市明确表示,2017年房价"环比不涨","环比不涨"可能成为很多城市效仿的调整目标,环比不涨意在改变短期投资预期,并为未来的长效机制赢得时间。2017年房价最终的表现仍然是房地产自身周期使然。     三、土地市场大降温,2016年很多"地王"命运叵测       2016年全年全国土地出让收入应不超过3.5万亿,低于2014年巅峰期4.2万亿的收入,但2016年热点城市"地王"频出,全国"地王"不仅量多,超过300个,而且楼面价相对于周边房价升幅惊人。考虑到2017年整体房地产市场的降温,以及房价涨幅回落的压力,高价"地王"将对一些高杠杆拿地的房企造成极大的压力。从过去历次地产调控周期"地王"的命运看,"地王"最终赚钱的属于少数,大多赔钱赚吆喝,而且死无葬身之地的亦不在少处。如果本轮房地产调整周期超过两年,2016出产的很多"地王"命运叵测。     四、房地产税不会出台,大面积试点也是小概率       我在分析中国房价走势时,从来不提房产税,原因很简单,就是我认为短期内出台的概率等于零。房地产税属于极其复杂的改革事项,涉及很多问题,在之前的文章中对此有全面阐述。       对于房产税立法,从长远而言,中国房地产领域的税费改革是必须的,通过总体设计,如何对目前的税费体系进行调整,并纳入统一的房产税,这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的,比如和土地出让金的关系,比如70年土地产权如何解决,等等。这些问题不解决,房产税是无法出台的。       同时,必须告诉大家,房价上涨与否主要是预期,而不是税收。房产税抑制不了房价上涨,这是很多国家实践证明了的。比如上海和重庆都试行房产税,你很难解释为什么上海的房价暴涨而重庆的那么平稳。国家发改委对外吹风,鼓励地方在房地产税等问题上搞创新,我认为有这种创新意愿的地方政府不会太多。不会丢了西瓜去捡芝麻。     五、长效机制的建设不会有明显进展       中央经济工作会议提出,要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。       长效机制当然是房地产稳定发展,回归常态的关键,但长效机制的建设绝非一蹴而就。中国房地产的长效机制要真正建立,需要对过去的房地产很多政策推倒重来,在厘清房地产基本理念的基础上,界定政府和市场的责任边界,同时,围绕住房作为基本民生需要的出发点来构建信贷、税收、土地、财政等新的制度体系。       即使现有的住房管理机构,也要进行重构。这最少需要一个政府的任职周期。预计在2017年,长效机制的启动不会有实质性的进展,但不动产统一登记完成之后,房子的家数就基本清楚了,房地产税的立法会加快。     六、该买房,还是该卖房?       这是个极具风险的问题,但必须回答。       首先,就房地产的小周期而言,2017年调整是大概率,房地产肯定不是2017年投资的重要选择,要注意市场和政策的两种风险。       其次,2017年6月,可以关注市场及政策层面的调整,根据市场和政策调整的情况对下半年的走势再次进行预判和修正,上半年如果投资房地产,风险很大;但如果是孩子入学什么的,这是没有办法的,根本就不需要考虑投资回报,风险什么的,因为耽误了孩子是最大的风险。       第三,我还是呼吁,高净值人士减持国内的房地产,根本原因在于我担心汇率和资本流出,导致中国的资产价格迎来一次调整和重估,这可能是2017年房地产最大的风险。但这只是针对高净值人士,最少三套以上房子的。       第四,如果中国经济的基本面和房地产的基本面没大的逆转,有一些安全的城市,在6月份之后是可以考虑出手买房的。我之前提到的广州,西安,重庆,昆明,南宁,以及2016年房价涨幅不是很大的大连、宁波都可以持续关注。       最后需要指出,对于中国这样的人口大国、货币大国以及城镇化进行中的新兴大国而言,优质的城市资源在相当一段时间都是这个国家的稀缺品,选择优质城市,居住,生活,是中国经济转型升级的重要部分。就此而言,房地产的大周期尚未结束,结束的只是青春的莽撞和丛林时代。          作者简介:经济学博士,产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任,北京市政协委员,中央电视台财经频道评论员。
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