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易宪容:政府为何要对消费贷流入楼市严格管控?

2017年11月02日09:40:50 0731地产研究院

[提要]据报道,根据国务院领导同志“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示精神,银监会最近正在全面加强消费信贷监管力度,相关部门正在迅速行动,将消费信贷流入房地产市场情况作为监管检查重点,加大违规行为问责力度。

  
  据报道,根据国务院领导同志“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示精神,银监会最近正在全面加强消费信贷监管力度,相关部门正在迅速行动,将消费信贷流入房地产市场情况作为监管检查重点,加大违规行为问责力度。而且在9月29日召开的新闻发布会上,银监会审慎规制局有关负责人表示,将突出重点领域和薄弱环节风险防控,其中,严厉打击“首付贷”,严查挪用消费贷款资金,防范房地产泡沫风险。   那么,为何这几年一直在十分鼓励的居民消费贷款,目前要严加管控呢?其实最大的问题就在于,随着2016年930房地产市场一系列的调控政策出台之后,住房按揭贷款全面收紧,特别是一线城市及二线热点城市更是如此。但是这些城市的房地产调控政策出台,尽管住房销售数量是出现了急剧下降,但是住房的价格并没有受到影响,反之还在上涨,只不过没有如2016年的房价疯狂上涨而已。可以说,作为一个以投机炒作为主导的市场,特别是2016年房价快速飚升的这些城市,只要房价还在上涨,或房价上涨的预期没有改变,想通过行政性手段不让住房投机炒作者进入市场几乎是不可能的。   在房价上涨的预期下,当前这些城市的住房投资者正在以各种不同的方式规避这些城市无所不用极的行政性房地产调控政策。比如,目前在这些城市流行的“房抵贷”就是一种重要方式。所谓的“房抵贷”就是购买住房者将手头的房子抵押给银行,作为消费贷款借出,然后再把贷来的钱用来凑齐全款,购买新房。这样既能通过一次性付款买到房子,又能使用银行杠杆。这是时下不少城市全款买房的其中一个秘诀。也就是说,目前一线城市及二线热点城市,其房地产调控政策把购买第二套住房按揭贷款的首付提高到70-80%,但是即使这样,银行政策仍然不愿意发放住房按揭贷款。所以这些城市的住房投资者发明了这种“房抵贷”,干脆以全款方式进入房地产市场。也就是说,这些城市的住房投资者不仅没有因为出台调控政策退出市场(即降低房价出售),反之还在突破现有的行政性调控政策,涌入房地产市场。   还有,这些城市的居民,从银行获得个人消费贷款和个人经营性贷款,然后让这些贷款违规流入房地产,甚至出现消费贷变身“首付贷”的现象。因为从消费贷款的分类来看,消费贷款包括住房按揭贷款、住宅抵押贷款、非住房贷款和信用卡贷款。而非住房抵押贷款有上学贷款、房屋装修贷款、购买耐用品乃至买车等方面的个人贷款。早几年,政府为了促进中国经济增长模式的转变,扩大内需,采取了鼓励居民消费贷款优惠政策。开始,国内居民对此反映不是很大,所以,2016年居民消费贷款增长还是比如正常,全年居民消费贷款也只有8000多亿元。   但是,今年国内居民消费贷款则出现了异常增长。从最近中国央行所公布的数据来看,今年前三季度新增人民币贷款11.16万亿元,同比多增9980亿元(这个数据与国内银行信贷增长最快的2009年全年的9.6万亿元相比还要多1.5万亿元,估计2017年全年银行贷款与2009年相比 ,会超过5万亿以上 )。而在这些新增的超11万亿人民币贷款中,居民部门新增贷款仍然达到50%。从已有的数据来看,今年前三季度居民中长期贷款(主要是居民个人的住房按揭贷款)新增4.2万亿元,基本上与上年同期持平,而9月新增居民中长期贷款4786亿元,也与前几个月水平相似。也就是说,出台了史上最严厉的房地产调控政策已经一年多,并没有减弱国内居民加杠杆涌入房地产市场的激情。还有,今年前三季度,居民短期贷款(主要是居民个人消费贷款)的总计新增1.53万亿元,是去年同期的近3倍,占全部新增贷款的比重从去年同期的5%提高到目前的14%左右。国内居民消费贷款增长非常异常。   可以说,今年居民短期贷款快速异常增长,很大程度上是与一线城市及二线热点城市的银行对住房按揭贷款收紧,对住房按揭贷款首付比例提高有关。可以说,无论是“房抵贷”还是通过“消费贷款”用于首付贷,都是今年消费贷快速增长重要的原因。有分析认为,按照社会零售额同比走势估算,3月以来新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿元流向楼市,约占新增短期消费贷款总额的30%。但是,这可能会低估了消费贷流入房地产市场的数量。   因为,一是以往居民的短期贷款主要是汽车贷款,然而今年前7个月的国内汽车销量没有增长,这意味着居民短贷激增,其中一部分很可能流入了房地产市场。而以同比看,今年的消费贷款多增了近9000亿元。二是目前国内银监会对银行消费贷重点监控的省市,也基本上都是房贷监管较严及房价上涨较快的省市,比如深圳、北京、广东、上海、广西、贵州等。这些地方消费贷明显地进入房地产市场。   可以说,如果让国内居民非住房按揭的消费贷涌入国内房地产市场,它比住房按揭贷款给国内金融体系带来的风险可能会更高。因为,一是居民消费性贷款基本上都是短期贷款,如果把短期贷款用作长期购买住房借贷,这种严重贷款期限错配,只要有风吹草动,其风险立即暴露出来。二是这种消费性贷款可能有抵押品,也可能会没有抵押品,而只是信用授权,比如信用卡消费贷款。如果这种信用贷款购买住房,不仅会严重放大居民信用杠杆,也会激励居民放大其金融杠杆,给银行及整个金融体系增加风险。三是如果国内居民广泛用非住房按揭贷款的消费贷进入房地产市场,这必然会让当前的房地产市场调控政策失效,国内房地产市场泡沫进一步吹大。所以,最近中国央行行长周小川也指出要警惕国内房地产市场的泡沫进一步吹大。   十九大即将召开,估计在十九大报告中,防范与控制国内金融体系的风险同样是重头戏,而当前房地产泡沫、股市震荡及人民币汇率波动更是重中之重,所以,对于消费贷进入房地产市场进一步吹大房地产泡沫,政府监管部门一点都不会掉以轻心。
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