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李柏:十九大之后中国楼市新风向

2017年11月10日10:59:56 0731地产研究院

[提要]“必须多谋民生之利、多解民生之忧……在幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶上不断取得新进展,保证全体人民在共建共享发展中有更多获得感,不断促进人的全面发展、全体人民共同富裕。”不断满足人民日益增长的美好生活需要,“住有所居”,让人民都享有住房权,人民有更多的获得感,梦想才会离现实不远。

  
  在各界广泛热议十九大之际,作为从业10多年的房地产人士,笔者自然也有自己的解读和研判,一家之言,仅供交流参考。   习主席在十九大的主题报告中,以“决胜全面建成小康社会 夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利”为标题,统领战略全局,激情鼓舞全党全民,非常振奋人心,因而赢得最广泛的好评与赞誉。这是一个为中国人民谋幸福、为中华民族谋复兴的宏伟篇章,同样对中国未来楼市有着战略和全新的定位。在整个报告中,对房地产着笔极少,但“房住不炒”和“住有所居”的思想体现充分。笔者结合一年多的政策调控与市场发展,以及中央领导多次擘画住房和楼市产业,分析解读认为:中国房地产未来将出现三个最重要的新变化:   一是“住房”和“非住房”的划分观念将深刻影响行业发展。“住房是用来住的,而不是用来炒的”理念会长期坚持,住房的居住本质定位将长期坚持。除了住房,其它的房地产品类则为“非住房”,对于未来房地产市场认知,简单而言就是“住房”和“非住房”的市场。如果居住,就买住房,包括商品住房、保障性住房(如经济适用房、廉租房、共有产权住房等);如果不居住,就可买“非住房”,什么商铺、写字楼、商用公寓、酒店、工业厂房、物流仓储房……都属于“非住房”,典型具有投资、理财、生产、经营等功能,只有“非住房”才可以“炒”。商品住房市场进入限制性发展时代,开发进入门槛更高,开发商对商品住房的开发将受到一些必要的前置条件和配额要求,各地政府对商品住房的开发行为和市场交易将加强指导和监管,这些监管将更加精准化、常态化。基于以上理解的房地产品类的二分法观念,对房地产市场特别是对购房者分类、政策分流引导、开发定位、市场营销及运营管理都将有非常重大的影响。   二是住房价格和整体房价将得到有效稳定。“房住不炒”“住有所居”得到充分体现与保障时,整个中国楼市会更加成熟与健康,商品住房只有符合条件、真正需要居住的人群才会选购。刚需也好,改善型也好,都将是按自身居住真实需求来决定购买行为,而不是刻意或恶意地“炒房”。十九大报告强调:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”这为建立住房有效供应长效机制指明了方向。因此,住房的价值才会真正与价格相吻合,而不是价格远远虚高于价值。在整个房地产市场中,商品住房的比例一直是占主要和多数的,加上政策保障性住房的体量,住房将远大于“非住房”,所以整体和长远看来,房价将会得到有效稳定,基本上会进入一种长期的健康有序状态。当然房价稳定并不是一成不变,楼市在合理的范围内上下波动都属正常,甚至某些区域某些时段,房价会有些跌落也属常态。从资源稀缺和地少人多的国情长远来看,房价长期稳中略涨是总体发展趋势,也完全由中国的国情所决定。   三是“非住房”市场迎来发展新契机。最近3-5年来,“沉淀”在房地产市场中的大量资金其实最多的是“非住房”,主要是商用房,包括各类商铺、专业市场、商办用房、酒店、商用公寓等。近几年商品房涨价幅度太高,主要表现在住房价格虚高,非住房相对理性一些。在某些城市,同地段的商务、商办用房的价格甚至与住宅相当,更有些怪异的是写字楼价低于住宅价。因此,近5年来的商用房库存压力很大。根据0731地产研究院对长沙写字楼市场的综合统计,长沙内五区办公用房去化周期2016年末为96.9个月,2017年9月份为72.4个月,意味着长沙当前库存的写字楼需要6年才能销售完,这只是静态的统计,还没有计入这几年新增加开发的写字楼。其他二三线城市的商办物业和商业物业与长沙情况大致差不多。但是,通过深入分析库存和去化周期趋势,加上政策对实体经济的支持,“非住房”未来的库存会逐渐回落,去化周期也会不断缩短。更主要的变化是,那些原本打算投资住房的“炒家”,会转向“非住房”的投资,一些机构投资者也会选择“非住房”投资和战略持有,一些有实力的成熟公司也会选择长期持有商办型物业(如专业甲级写字楼)。笔者认为,这种投资是理性的、长远性的积极理财行为。这样的情形可望常态化,真正理性投资客户转向“非住房”品类,商办物业、投资公寓等价格与住房价格趋近,或者说未来这些非住房的价格具有投资空间,所以,非住房市场未来或将迎来新的发展机遇。   笔者认为,中国楼市将出现以上三大新风向标,这是十九大之后中国房地产主要趋势,对整个市场和行业而言,都具有相当重要的意义。当然,在2018年“两会”政府换届后这些特征表现得将更加充分。   十九大报告指出:“必须多谋民生之利、多解民生之忧……在幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶上不断取得新进展,保证全体人民在共建共享发展中有更多获得感,不断促进人的全面发展、全体人民共同富裕。”   不断满足人民日益增长的美好生活需要,“住有所居”,让人民都享有住房权,人民有更多的获得感,梦想才会离现实不远。   (注:本文为原创,刊发和转载请获得本人授权和注明出处。作者李柏先生为中企资本联盟专家委员、中国地产风云榜专家评委、城乡融合论坛发起人、中国地标城策院城乡融合首席专家,研究和推动新型城镇、文旅项目和美丽乡村发展,中国豪宅研究院湖南院长、三好机构创始人、湘图传媒合伙人、安家集团湖南区合伙人)
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