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排行榜|落户引起的公寓热是个伪命题?

2017年11月30日16:26:28 0731地产研究院

[提要]变化莫测的政策调控是我们不能改变的,但此路不通的情况是否可以另辟蹊径?公寓热潮说由此兴起。

    统计口径:内五区,商办性质公寓。     今年是住宅严调控年,或许你已经成功赶上了购买住宅的末班车,或许你还在房市砥砺前行。无论如何,变化莫测的政策调控是我们不能改变的,但此路不通的情况是否可以另辟蹊径?公寓热潮说由此兴起。经由低总价的公寓投资落户,房票和投资一举双得,逻辑上似乎说得通。但由此引起长沙楼市公寓热一说是否真的成立?我们还是要用数据说话。     1. 量价上:屏声静气——稳步攀升      在置业者印象中,公寓更多的像是一块“鸡肋”,食之乏味,弃之可惜。然而,短短一年时间内,公寓的销量增长明显,2016年1-10月与2017年1-10月公寓销售面积同比增幅近20%,成交均价增幅同样近20%!
图:2016年1-10月与2017年1-10月公寓成交量价情况
     再来看看今年公寓销售月度情况:3月份、6月份、10月份成交量均创了新高,也就是每一轮限购政策一出台,公寓市场反映很敏感,政策过后几月市场又回到相对平稳状态,但新一轮限购政策后的平稳期成交量明显高于上一平稳期成交量。我们暂且预测:10月往后几月的公寓成交量很大程度上不会低于7,8,9月的成交量。此外,今年开始,公寓成交均价整体呈现稳步上升的趋势,而且至今趋势未坏。那么,限购后部分置业者通过购买公寓落户拿到房票,一举两得,这样“曲线救国”的方式未必不可取。
图:2017年1-10月公寓月度销售面积及销售均价
     2. 结构上:量价逆行——投资为主      从行政区情况来看,岳麓区是公寓成交主战场,开福区、芙蓉区成交量少。首先,开福区拥有临江稀缺资源,拥有城市地标万达广场,渗透大型商圈,区域发展相对成熟,公寓价值不言而喻。其次,芙蓉区是老城区,地块少,但各类配套成熟,大部分地处城市中心,因而价格也相对较高。最后,岳麓区、雨花区和天心区成交量相对较高,但价格略低,主要在于这些行政区公寓楼盘集中于新开发区域,各类配套有待发展成熟。
图:2017年分行政区成交面积及均价
     从购买人群来看,公寓置业者年龄将近70%集中于26至45岁之间,其次为46至65岁人群,青年人群购买占比不到10%,老年人群购买占比极低。从户籍方面看,本省非本市置业者占据大半壁江山,然后是本市人群,外省公寓置业者仅在10%左右。说明三个问题:第一,青年人群购买公寓自住占比较低,绝大部分是投资需求;第二,25-46岁之间有住宅刚需或改善性需求的置业者占比很高且本市人群购置比例差不多只为非本市户籍购置比率的一半,其中为了房票而购置公寓的置业者数量可想而知,还能兼顾投资功能;第三,外省户籍购买数量明显偏低,也从侧面印证长沙公寓投资吸引力还有待提升。
图:近2年公寓购置年龄(左)、户籍(右)结构
     从购买行为来看,全款购置公寓占据大多数,少部分通过贷款购置;购置面积段多处于30-60㎡之间全功能性青年人居户型,也从侧面印证了公寓市场的投资性。
图:近2年公寓贷款情况(左)、面积段(右)结构
    3. 公寓热销榜:配套先行——带装修垫后——地铁压轴
表:2017公寓销售面积及金额靠前的公寓楼盘
     购买公寓首要考虑的是区位价值,通过上表畅销公寓楼盘可发现:目前畅销公寓集中在市府板块、武广新城板块、中心板块以及滨江新城板块,均有自己所处商圈,生活、娱乐、购物、商务便捷,而且,将近80%的楼盘是地铁房,带装修毛坯半分天下。
表:2017涨价幅度较大公寓楼盘
     这些项目为什么能够得以涨价?省府红星、滨江新城板块公寓项目比其他板块涨幅较明显,而且个别楼盘离地铁较远,但涨幅也较大,有的受益于起初定价略低的策略影响,有的受益于板块自身的发展前景,还有的是因为加了装修而抬价。     4. 落户公寓热是否是个伪命题?      从公寓数据分析来看,无论是从总量数据、分月数据或是购买结构,皆一定程度上支撑了落户引起公寓购置的命题。目前长沙公寓同质性非常明显,也没有较多商业型公寓成功运营推广,但在特定时期具备特定吸引力。随着租赁市场利好进一步推广,购买公寓优势突显,目前涌入长沙购置公寓的本省非本市人占比高,短期内支撑“曲线救国”命题,但长期来看长沙公寓投资价值尚有待挖掘,还存在较大的空间。      2017长沙公寓热是否是个伪命题?哪些公寓项目将领跑长沙楼市?2017长沙楼市年度大戏,楼市·财富汇——《2017年度长沙楼市白皮书排行榜暨商业地产投资评价榜》目前已上线启动,为你还原最真实的长沙公寓市场!
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