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把家安在写字楼林立的滨江新城,靠谱吗?

2017年12月07日15:42:21 0731地产研究院

[提要]上周滨江新城大BOSS万科里金域售楼部长龙认筹尚历历在目,购房者们似乎已成“惊弓之鸟”,稍有风吹草动就“倾巢出动”。再者,滨江新城明明是规划中的“CBD”,号称“长沙陆家嘴”,为啥还有那么多人挤破脑袋跑去滨江买住宅呢?难道真应了大家伙儿内心的召唤:“CBD”“钱多事儿少离家近”?世间真有这么完美的事儿?

  数据统计口径:内五区写字楼(不含公寓)。   上周滨江新城大BOSS万科里金域售楼部长龙认筹尚历历在目,购房者们似乎已成“惊弓之鸟”,稍有风吹草动就“倾巢出动”。再者,滨江新城明明是规划中的“CBD”,号称“长沙陆家嘴”,为啥还有那么多人挤破脑袋跑去滨江买住宅呢?难道真应了大家伙儿内心的召唤:“CBD”“钱多事儿少离家近”?世间真有这么完美的事儿?   滨江新城作为规划中的“CBD”,旨在建设产业完善、环境优雅、交通便捷、立体高效的金融中心。可以预期其高端写字楼、商业业态的繁荣发展趋势,好的就业机会相比其他板块明显要多,或许,“机会多离家近”才购房者们内心的呼唤吧。   目前,长沙市写字楼市场仍然库存高企,当然,高库存下也隐含了大量的40年产权的公寓,甚至70年产权的公寓,这对纯写字楼项目的销售带来了进一步压力。或许,于年轻一代的求职者而言,大型“CBD”更能加强他们的意愿。既然谈及就业机会,滨江新城自然首当其冲,当然也不可忽视长沙其他板块的现成高端写字楼。我们先来看看今年长沙市的写字楼(不含公寓)的销售情况吧。   1.写字楼整体市场——“两小阳春”   今年1-11月长沙市写字楼出现过两个“小阳春”,一个是3月份,另一个是最近两月。3月份几乎是今年写字楼均价最低月份,进而促使销售面积突然上升;而10月,11月长沙写字楼成交均价处于年内高位,但销售成绩却依然不斐,除了住宅限购限售影响外,很有可能与人才新政细则逐步落地有关,政策支持青年人才“返乡创业就业”,带动写字楼市场的“小繁荣”也是情理之中。
图:1-11月长沙写字楼市场成交量价情况
  2.雨花区写字楼——省府红星独当一面   至于哪些行政区写字楼市场行情最好?开福区作为长沙面积最大、人口最多的行政区,再加上其河东临江的地理位置优势,加上地铁1号线的南北贯通,其写字楼的销售情况自然是不错的仅次于雨花区,且成交均价居内五区第一!而销售面积和金额均居第一的雨花区,其均价却相对较低,“量”方面主要归因于省府南迁、长株潭融城以及武广新城发展等诸多政治经济因素,该行政区内CBD呈现多点布局特征。天心区和岳麓区写字楼销售量价不相上下。
图:1-11月长沙内五区分行政区写字楼市场情况
  3.中心板块独领风骚——滨江板块潜力无限   从板块来看,2017年长沙写字楼大多集中在中心板块、省府红星板块,尤其是中心板块,可谓量价齐高区域,中心板块占据河东临江资源,发展配套成熟,不愧为传统CBD,但是该板块的住宅价格已让人望而生畏。从目前的板块格局来看,于高铁新城板块和滨江新城板块购置住宅或许将成为未来享受发展机遇的红利。其他板块的写字楼市场相对逊色,如:麓谷板块、梅溪湖板块等,成交面积均在2万㎡以下,主要原因在于这些区域或许更适宜人居,或许不宜发展成CBD。
图:1-11月长沙各板块写字楼市场量价情况
  4.华创、旭辉万众瞩目——CFC、楷林价值洼地   从个别写字楼情况来看,华创国际广场可谓量价双雄,但长沙大部分项目均集中在销售面积2万㎡以下,销售金额2亿元以下区间,有些项目面积偏低但金额较高:如,华远华中心、嘉熙中心、泊富国际广场、保利国际等;有些项目面积较高但金额偏低,如,融创前海中心、长沙创谷等。再来看看滨江新城的湘江财富金融中心和楷林国际,稳居偏右下角。
图:销售面积突破1万㎡,销售金额超过1亿元的项目格局
  5.产业转型——写字楼也该“迎来送往”   我们发现:从长沙市写字楼购买人群户籍结构来看,大半部分均来源于省内地级市的人群,外省购买人群较少。从年龄占比来看,写字楼的购买者年龄大多在25-40岁之间,占比47.18%,如果大部分人购买了写字楼用来当做自己办公场所,那么,长沙大多数公司还是相对年轻的!当然,40岁以上领导者的中年人公司占比也不轻,39.96%,逼近40%!
图:分行政区成交面积结构(左)和购买年龄结构(右)
  根据以公司名义购买写字楼的数据来看,长沙市写字楼的热点前五行业是:金融投资、咨询服务、电子设备技术、教育文旅、信息技术、节能环保等产业。而第一、第二名的行业正是年轻型公司,与40岁以下购买者占大部分相契合。占比最低的后3者分别是:矿业化工、高新材料以及创意设计行业,这既说明了长沙的整个产业结构在逐步优化,同时也说明高新技术、创意设计等方面还是有所欠缺。当下冷热产业的对比也为写字楼的开发建设者提供了很好的参考借鉴意义。
图:长沙写字楼内各热点行业公司概况
  那么,出得起高价钱购买写字楼的是哪些公司呢?排在前五位的是:高新材料、教育文旅、医疗科技、创意设计、信息技术,最冷行业中的高新材料和创意设计都能出高价,但是长沙目前各方面吸引因素尚有待提高,未来贴合这几个产业需求来建设写字楼或许是个契机。而购买价格较低的行业主要有:矿业化工、咨询服务、物业管理以及装饰建材等行业。
图:各行业购买的写字楼均价
  6.小结   整体来看,长沙市写字楼市场发展的总趋势是向上的,无论是稳中有升的成交均价,还是因人才新政导致的写字楼市场需求增加。尤其是滨江板块、武广高铁板块写字楼市场潜力明显,或许可以成为住宅购买的风向标,加之随着长沙产业结构的优化转型,大量的高科技信息产业或咨询服务产业将需要更多的写字楼,且市场需求的提质将会促进写字楼市场建设更加贴合产业以及所处产业工作人员的需求,或许,长沙写字楼市场正在酝酿一场“革命”。 2017长沙写字楼市场究竟如何?哪些项目将领跑长沙楼市?2017长沙楼市年度大戏,楼市财富汇——《2017年度长沙楼市白皮书排行榜暨商业地产投资评价榜》目前已上线启动,为你还原最真实的长沙写字楼市场!   
附表:内五区写字楼(不含公寓)销售面积或销售金额排行榜
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