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排行榜|现在长沙买铺子能做到“一铺养三代”吗?

2017年12月14日15:34:54 0731地产研究院

[提要]城市中心商圈的发展与演进,等同于一座都市史诗般的历程,长沙城市向外裂变,也带来了商圈的变革。从五一广场到东塘,到南城,再到梅溪湖、武广、滨江新城,城市的发展一直在带动商圈的变迁,折射出长沙商业地产的发展轨迹。

  统计口径:内五区商铺(不包含商业性质的公寓)。   城市中心商圈的发展与演进,等同于一座都市史诗般的历程,长沙城市向外裂变,也带来了商圈的变革。从五一广场到东塘,到南城,再到梅溪湖、武广、滨江新城,城市的发展一直在带动商圈的变迁,折射出长沙商业地产的发展轨迹。长沙的商圈虽然仍以五一商圈为龙头,但是在东南西北,尤其是湘江新区,有了城市客厅梅溪湖国际新城和长沙第二个CBD滨江新城,为城市从单中心向多中心扩容形成有力支撑。   来看看今年长沙商铺市场的主要情况吧。   1. 整体格局——量价“节节高升”   近些年,高端商业中心在各个片区开花,五一商圈有九龙仓、国金中心、海信广场等,金融生态区有泊富国际广场、富兴金融中心、北辰天街等,滨江新城有保利天禧商业、渔人码头、湘江玖号、湘江金融中心,高铁新城有运达中央广场、新华都项目商业等。此外,随着轨道建设的完善,地铁商业也将在未来几年加入到市场竞争中。今年1-11月无论是销售面积、金额还是均价,都明显高于去年同期。
图:最近2年长沙商铺销售面积、金额和均价比较
  2. 销量之王定岳麓,首层商铺得人心   2017年1-11月长沙纯商铺销量最好的区域是岳麓区,其次是雨花区和开福区,雨花区主要得益于高铁新城和省府红星的发展,开福区拥有传统滨江板块的稀缺江景,商业氛围一直浓厚;楼层方面,最抢手的商铺楼层是1层,面向的客流量最多,更具备盈利的潜力。其余楼层合计也未超过1层的销售面积占比。当然,一楼的溢价比例往往也是最高的,要靠一楼来冲抵二三层的低溢价甚至零溢价。
图:分行政区(左)、楼层(右)销售情况
  3. 板块分布-商圈多中心扩容   从2017年1-11月份长沙商铺板块分布结构来看,传统商圈所处的中心板块、滨江板块占比仍然不算低,如:中心板块占9.17%,传统滨江板块占5.72%、月湖-城北板块占比14.72%。这说明黄金地段商铺有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点,每个城市都有自己的商业坐标,他们是城市中古老的中心商圈,无论世事如何变迁、商圈如何更替,无数的商家还是争相夺取一席之地。当然,在传统商圈仍具活力的前提下,近些年长沙明显形成了多点多中心商圈新格局,比较明显的是:高铁新城板块占比14.02%、梅溪湖板块占比13.98%、省府红星板块占比9.9%、含浦洋湖垸板块占比9.1%等等。商圈的多中心扩容同时也昭示着城市化进程的发展,体现了城市本身多中心独具的商业魅力。
图:长沙商铺销售板块分布情况
  4. 金额冠军定北辰,面积榜首落红星   今年商铺销售面积相对靠前的项目分布格局如下,香江红星家具广场销售面积高,北辰三角洲销售金额高。虽然北辰的商业销售业绩突出,但从整体格局来看,长沙商铺人气和销售渐渐往老城区的边缘和新城市中心扩展,规划导向作用明显。
图:商铺销售面积靠前项目分布格局
  5.传统业态热度难撼动,创意情景在未来   线上租转商铺中,平均月租金最高的是酒店,所占面积高,一般在500㎡左右,平均月租金达到18000元,最低的是医药保健业,为2750元;单位租金方面,最高的是文化艺术行业,但文化艺术行业量少,所占面积低,一般在20㎡左右,其次是零售业,最低的行业为娱乐休闲业。
图:长沙各行业平均月租和单位月租情况
  长沙商铺目前关注度最高的三大行业为:便民服务、餐饮和零售,均占比10%以上,关乎老百姓衣食住行的行业一直是经营首选,而且这些行业单位租金偏中,当然,同质性也很高。
图:长沙商铺各行业关注度占比情况
  最新的长沙商铺数据显示:酒店关注平均面积和实际租转面积均是最高的,其次是教育培训行业,最低的是文化艺术和零售、医药保健。
图:长沙商铺各行业客群关注面积及实际租转面积
  从市场数据来看,目前商圈关注度高的业态主要为零售、娱乐、餐饮等等,几乎占据了绝大部分业态,女人经济和儿童经济突显,呈“千店一面”格局。新兴商圈中,不少新开的购物中心纷纷瞄准个性化服务,提供“意想不到”的消费体验,创造可谓“水陆空”多栖发展。如:梅溪湖步步高的冰雪场地、以运动为主题的综合体等,未来购物中心将成跨界创意策源地。这也是吸引目标客户群的重要方式。投资商铺,同样也要兼顾该商场的情景主题,有针对性的去投资、运营。   6.小结   目前长沙商圈的发展从传统商圈向多中心商圈格局演变,高铁新城、梅溪湖、洋湖垸等新兴商圈不断崛起。一般成熟商圈需要三到五年培育期,一旦商圈成熟后租金就会呈逐年增长态势,所以商铺是不存在折旧说法的。成熟商圈的租金每年可达6%-8%甚至高达10%的速度增长,回收投资成本的周期变短,而随着租金的上涨,商铺也在不断增值。当然,商铺无论从哪个点延伸,都应该吸引更多居住人群的转移,商业人群的聚集和消费。对于综合体商铺而言更应未雨绸缪,避免“千店一面”,兼顾商铺差异化,引入个性化服务针对目标客群定调合适的情景主题,“一铺养三代”还是“三代养一铺”更取决于个人的选择与眼光。   长沙商铺投资价值和吸引力究竟如何?请敬关注2017长沙楼市年度大戏,楼市财富汇——《2017年度长沙楼市白皮书排行榜暨商业地产投资评价榜》,将为您提供最完善的长沙市商圈研究专题和研究模型,为您还原最真实的长沙商业市场!
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