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马光远:2016年房价暴涨的秘密

http://www.0731fdc.com 2017年02月21日15:00:55 0731地产研究院

[提要] 众所周知,2016年中国房地产市场可谓惊心动魄。年初一开始,房价就在上海等一线城市的带动下出现疯涨的行情,然后是包括合肥、南京、苏州、厦门等所谓的“四小龙”的集体暴动,然后是其它热点城市的轮番上涨,一些热点城市的房价实际涨幅远高于统计数据。面对房价的疯涨,购房者无法让手中的资金淡定,更无法让自己内心的恐慌平息。在房价疯涨的恐慌中,300多个“地王”更是让土地市场成了疯抢行情。回头来看,这一切究竟是如何造成的?

         笔者在去年多次分析2016年房价暴动背后的很多因素,解析房价上涨背后的逻辑。坦率地说,尽管2015年年底我对个别城市房价可能大涨有一定预期,但最终的行情仍然让我瞠目结舌。特别是去年“9.30”调控之后,一些惊魂未定的购房者仍然奋不顾身的入市更是让人感觉集体盲动力量之强大。中国的房地产在2016年走出了一条真正的大阳线,实现了V形反弹的神话,在房地产开发投资反弹的同时,销售额和销售量破历史记录,销售面积突破了15亿平大关,销售额超过了11万亿的大关。究竟是什么力量主导了2016年中国房地产市场的巨阳行情?     事后剖析2016年房价背后的推手,主要有四:     一是房地产政策的过度宽松。在“去库存”的大政策下,房地产政策全面放松,并且在2016年“两会”前提前抢跑,通过释放一系列的组合拳,房地产政策基本回到了2008年金融危机救市时的水平。房地产政策的全面宽松是导致热点城市房价出现暴涨的第一重推手;     二是超乎预期的货币宽松政策。2016年货币政策名为稳健,实为宽松,在实体经济乏力的情况下,大量的信贷流入了房地产,全年新增贷款12.65万亿元,其中以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元,以实体经济贷款为主的非金融企业及机关团体贷款增加6.1万亿元,居民购房贷款占新增贷款的比重几乎达到了前所未有的一半。去年下半年,每个月新增贷款中,居民按揭贷款的比重几乎每月超过了70%,全民皆玩房地产。     三是经济下行周期下,负利率、资产荒等导致的保值的压力。全球最流行的词是“资产荒”,几乎每个人都在担心自己的资产贬值,不管有没有钱。在巨大的资产缩水的压力下,一线和热点城市的房地产成了最好的选择,到了去年下半年,房地产市场投资投机的比例大幅度上升,大量的资金进入了这些城市的房地产,引发房价非理性大涨;     第四,最重要的,在房地产市场回暖的情况下,土地供应却搞“饥饿营销”,一方面是房价的飙升,另一方面是土地供应的下降。一些热点城市土地供应不仅没有完成当年的计划,而且创下多年来的新低。笔者多次分析过北京和上海两个城市的土地供应完成情况。据北京市国土局的公开数据显示,2016年北京土地市场共实现44宗地块成交,同比减少66宗地,并创造了2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”以来的最低点;44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米,跌至10年来的低谷;此外,44宗土地出让金合计852.51亿元,刷新了4年来的新低。其中住宅类用地2016年仅实现成交15宗,远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平。根据中国指数研究院的数据,2016年上海共推出土地203宗,规划建筑面积1650.28万方,同比下降15.1%,供应量处于近6年最低。全年推出宅地91宗,752.78万方,同比下降42.1%,其中商品住宅用地供应为414.92万方,同比下降29.8%,已经连续三年下滑。     土地市场供应的下降,导致的结果就是各路开发商疯狂抢地,制造一个又一个“地王”。即使在去年“9.30”调控之后,一些热点城市仍然地王不断,令人恐慌。     于是,在经济下行、货币宽松,土地供应下降以及房地产救市政策的刺激下,中国的房地产市场在2016年深度反弹,反弹的力度远超想象和政策的预期。这背后一系列的原因,又让市场的参与者“心领神会”的大胆入市,没有入市者都后悔不迭,有些人甚至从此失去了购房的资格。在市场的狂热下,各种金融创新的运作到了极致,首付贷、众筹买房等星星之火全国蔓延。加杠杆的疯狂可谓无以复加。     用后视镜回顾过去,是为了不重蹈覆辙,不再犯以前的错误。然而,中国房地产市场即使控制住信贷、限制住资格,如果土地市场仍然像现在这样的运作,等市场调整完毕,人为造成的短缺又会重出江湖。笔者看到有媒体统计的近几年房地产用地数据,直接引用一下:2015年全国房地产用地供应12.0万公顷,2014年供应15.1万公顷,2013年供应20.32万公顷,2012年供应16.56万公顷,2011年供应为16.91万公顷,2010年供应15.42万公顷,2009年供应10.91万公顷。土地供应量在2013年达到巅峰后就一直下降,而房地产市场,特别是热点城市的需求仍然在上涨。     最近土地市场新闻不断,大家对北京等城市严控建设用地未来可能导致房价上涨非常忧虑,而燕郊的土地落宗问题更是引发了对中国土地制度的一次深刻反思。笔者过去也多次写过中国土地供应的文章。在我看来,中国土地市场一直以来呈现一个不能自圆其说的扭曲状态:一方面人均占有土地在世界上排在倒数,土地稀缺的程度不亚于任何国家,18亿亩的农地生命线就是明证;另一方面,对于稀缺的土地如何使用却没有一个合理的制度安排,高价拍得的土地荒废,农民的土地难以入市。别墅、大户型住宅到处都是,土地的人为浪费极为严重。     土地的稀缺,加上政府垄断了土地一级市场,造成了地价的日益攀升,而在土地供应有限的情况下,土地的短缺成了推动房价高涨的最大的理由。中国土地稀缺,这是一个无法否认的事实,但在笔者看来,目前土地供应短缺的根本原因绝非客观因素导致,而基本是人为导致的结果。要改变房地产市场的乱象,要真正落实“房子是住的不是炒的”这个基本诉求,最好的切入点就是土地制度的一次彻底的改革,必须打破地方政府对土地的垄断,重塑中国的土地交易制度体系。否则,在经历短暂的调整之后,房价又会再次迎来报复性的反弹。     
    作者简介:经济学博士,产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任,北京市政协委员,中央电视台财经频道评论员。
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