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长沙县改区?似乎不是一个短期命题!

2017年08月24日16:19:49 优乐国际娱乐

[提要]最近有关长沙县改区的消息似乎又进入了大众的谈资里边,那么,继望城县历经多年终改区后,长沙县是否会在最近几年投入市的“怀抱”呢?

    最近有关长沙县改区的消息似乎又进入了大众的谈资里边,那么,继望城县历经多年终改区后,长沙县是否会在最近几年投入市的“怀抱”呢?     要不要改区?     话说随着县域经济以及城市化进程的发展,市管县的弊端逐步显露出来,长沙县也不例外,如:市管县增加管理层次,提高行政成本,降低行政效率;普遍存在市“吃”县、市“刮”县、市“卡”县现象;在长沙市城区和星沙等经济实力相似的地区,市管县体制制约县的发展和大都市圈的形成;市管县体制造成了广域型城市的大量出现,农业人口占比较高,第三产业的比重也比较低,导致城市虚化和泛城市化现象。 这些都是在现行市管县的体制下容易出现的弊端,从这些角度出发,县改区能一定程度上解决这些问题。     此外,与长沙城区隔长沙县遥望的还有浏阳市,长沙县一日不改区,浏阳与市区的融合就多一分阻碍,改区反而能加快浏阳市与市区的融合,从更大范围内促进融城。     能不能改区?     既然县改区能一定程度解决市管县的一些弊端,那么,我们来看看长沙县目前与城区的融合度究竟如何?     从区位来看,长沙县主要位于长沙市东北角,其行政中心离长沙市城区最短距离不到三公里,目前,长沙县与市区的交通联系有已开通的磁悬浮列车,与2号线交于长沙火车南站,终点为黄花机场;地铁3号线也将于今年年底试运营,这让长沙县与长沙城区东北、西南部连通起来,并且与1号线交于侯家塘,与2号线交于长沙火车站,可以说,在交通便捷方面,长沙县与城区的融合程度已经赶超望城了。
图1 长沙县区位和地铁3号线对长沙县与城区的联通效应
    
    资料来源:百度地图、百度百科图片。     从县经济和市经济发展对比来看,长沙县改区具备经济上可行的特点,我们以成功改区的望城为例,来看一下长沙县与望城区的产业结构、人均GDP、人均可支配收入、城镇化率等几组数据的对比。
图2 长沙县(左)与望城(右)产业结构比较
    
图3 长沙县(左)与望城(右)产业贡献度比较
    
表1 重要社会、经济指标对比一览
    
    资料来源:望城区统计局、财政局;长沙县统计局、财政局。     首先,望城区与长沙县最大的特征是产业结构高度类似,长沙县还略胜一筹,两者都以第二产业为主,第一产业占比极低,但第三产业与市区相比都有较大的差距,所以,由于前有望城为例,我们可以估计从产业融城角度,长沙县改区具备产业融合优势。其次,高度类似的还有城镇化率、人均可支配收入、人均公共预算支出三大指标,从居民福利角度来看,长沙县与望城人均可支配收入与人均公共预算支出金额差不多,从统计公报中可以得出:整个长沙市两者的金额分别为4.33万元和1.36万元,这说明居民部门在改区后福利是有望上升的,所以,居民部门对县改区的阻力并不大。再次,教育方面,长沙县在校小学生人数约为望城的一半,但教育经费投入却为望城的两倍之多,这说明长沙县对教育事业的投入极为重视,预期未来房价有所攀升,这也一定程度上给改区带来了优势。     改区有推力也必然有阻力,第一是面积,长沙县面积几乎为望城区的两倍之多,虽然长沙县号称中部第一强县,但发展极不均衡,除了星沙区域发展较好外,如:人口、产业体系已经融入市区,还存在广袤的农村地区尚未完全融入城市,可以说当下当地政府工作重心仍在农村。从这个角度讲,长沙县地域过于辽阔,整体改区会造成广大农村地区的“伪城市化”现象;第二是人均GDP,其实人均GDP反映的是每个人的生产创造能力,长沙县明显效率要高得多,政府的政绩自然不错,改区对于追求地方政绩的官员来说未必能得到实在好处;第三是财政收入和税收超亿元企业,这两块主要受益人是政府,两者高说明政府有钱哪!如果改区,财政大权将收回市里,长沙县超强招商引资能力也是为市里“做嫁衣裳”,结果大家心里想想就明白了。     综上,我们发现,长沙县能否改区的阻力预期不会来自于居民,但来自于政府部门的隐形阻力可能很大。
表2 改区与否的三方利益博弈方阵
    
    能改的话要多久?     长沙县改区方案得具备“天时、地利、人和”才能顺利落地,可以说,目前基于城市化进程、城乡统筹以及长沙县、浏阳市早日融城需要,天时具备;地利嘛,除了广袤农村地区外其他方面都是可以的;人和方面呢,改区后居民福利有所提升,没什么大问题,但政府部门可能不想轻易放弃这么一块“肥肉”,极有可能拉长战线。当然,长沙县可能先一部分改区,星沙及其周边可能先改,先改带后改,最终实现共同改区也不无可能,毕竟,路子总是靠人走出来的。这个望城区有先例:我们追溯了望城县改区的历史,1996年,国务院批准(国函[1996]29号)将望城县的霞凝乡划归长沙市开福区管辖。同年,望城县的望城坡被划归长沙市岳麓区管辖。2008年,望城县的含浦、坪塘、雨敞坪、莲花4镇再次被市区收入囊中,雷锋镇则划归高新技术开发区托管。虽然不是新建区,但体现着一步一步来的理念。如果这样严格算起来,望城改区前前后后走了20年!     湖南省人民政府公开的一份2017年6月的答复指出, 长沙市已经向省政府提交长沙县撤县设区申请,改区后,长沙县能更好的融入长沙市大都市圈,迈向城市化和工业化发展新台阶。追溯民间坊谈,长沙县改区零几年就开始传了,至今已有10来年了,之后搞了个“星沙区”,也算是改区的进展及探索,此次能否得到国务院的允许,我们也无从得知,如果此次没通过,或许提出了改区方案的建议,那么,2020年以后再改就成大概率事件了!当然,此次也可能部分改,再一步一步来,无论如何,我们相信一次性“一刀切”改区是有难度的。     现在在长沙县买房子能否有所收益?     先看望城改区后最近5年的住宅均价及增长率,可以发现房价还是有明显增幅的。     
    数据来源:0731地产研究院。     虽然说长沙县改区可能在最近一两年难以落地,但是,这个预期还是在的。房价跟股价一样,有预期就有题材,就存在上涨空间。所以,我们还是先来看看长沙县改区的这个预期可能带动长沙县房价增长的幅度吧。由于是预测,期间太多因素或者疏于考虑,或者一直在变,仅供参考。     我们以望城数据作为研究的基础,以改区前2011年为基期,选取4个可能由改区带来的影响房价的因素为自变量:户籍人口增长率、GDP增长率、人均可支配收入增长率、在校小学生数增长率,以2011年至2016年的住宅均价为因变量建立多元线性回归模型:
,其中,y为望城区住宅增长幅度,a为自主增长率,x1-4分别为四个影响因素,c1-4分别为每个因素对y的解释程度,u为其他因素。经统计可得出回归方程式:
    
    该模型拟合度99.67%。若改区后第1年,长沙县户籍人口增长率、GDP增长率、人均可支配收入增长率、在校小学生数增长率分别为3%、8%、8%、6%,则长沙县房价增长率为9.75%。     当然这只是通过一些历史数据统计推理得出来的结果,模型本身存在一定不合理性,而且在校小学生数量与住宅均价负相关让人吃惊。如果从定性的角度分析,我们也能找到支撑长沙县房价缓慢上涨的理由:第一,改区的预期,居民的福利能提升;第二,较长时期内与城区融合程度提高,交通便利性明显;第三,拥有自己的核心产业,招商引资能力强,能给居民提供大量就业岗位;第四,教育费用的大量投入将吸引置业者。总体来说,只要不是基于投机短期内快进快出,中长期持有长沙县物业还是能享受到各类红利带来的房价上升的。
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