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我们都是短期内的“接盘侠”!

2017年09月07日16:49:42 优乐国际娱乐

[提要]新政确实一定程度上抑制了投机,鼓励了刚需市场,但住宅价格却在一路上涨,之前投资炒作的高房价最终大部分由首次刚需的人来承受,买方结构开始发生微妙变化,但楼市卖方市场的特点并未改变,长沙房价只是周期性见顶而已,而从更长远的周期看,尚未见顶!

  如果你问长沙楼市火吗?估计随便从大街上拽个人来问都会回答“可火了”!近日,长沙一市民在电话中向记者抱怨道:“没有房子买,开发商都在捂盘,要买房得挤破脑袋还得运气好才能中签,开盘瞬间就抢光,眼看着房价还在蹭蹭上涨,别提有多难受了。”   但小编今日看到8月份的内五区住宅网签数据,不由得大吃了一惊,8月内五区住宅网签均价9277元/平,创历史新高,在基数不低的前提下环比增幅8.07%,再来看看网签成交面积,创自去年以来的新低,仅成交45.88万方,环比降幅9.49%。   
图 2016年6月至2017年8月内五区住宅网签成交量及均价
  
  数据来源:0731地产研究院。   我们发现,成交均价和成交面积出现了“背离”,按常理,成交量的低迷会导致价格下降。也许你会觉得价格上涨是因为住宅供应过少,但通过小编的仔细观察,长沙市商品住宅供销比8月份仍维持在1以上,且住宅供应量近几个月均明显高于成交量,这就基本上否定了供应不足的假设。   这种背离的存在究竟如何解释?   从买方的角度看,成交量的下降与均价达到一定的高位后很多人买不起或观望有关,其实,从去年的二季度起,购买力就一直在强劲释放,该买的早已经下单,买不起的大部分依然买不起,可买可不买的在一系列调控政策的影响下开始观望或直接丧失购房资格。此外,8月出台的土地新政中,限价房即将进入市场供应,给真正有住房需求的普通市民带来了不小希望,这也直接导致群体性观望现象的出现,这些都使得成交量趋向低迷。这并不代表长沙已经转向了买方市场,在“三限政策”和人才新政的影响下,只是购买人群结构开始有了微妙的变化而已。   从卖方的角度看,开发商在重重调控下可谓上有政策,下有对策,由于卖方市场的结构没变,价格本身就没那么容易被击垮,他们有意放缓推盘节奏,营造市场紧张氛围,房价反而节节高升。来算一笔再简单不过的账目:8月住宅网签均价均价9277元,网签面积45.88万方,那么开发商预期销售收入43亿元;1月住宅网签均价7856元,网签面积61.42万方,开发商预期销售收入48亿元,扣掉多余的销售、管理成本,也就是限购前和限购后利润可能相差无几。很明显,只有在卖方市场下才能出现成功“转嫁”成本至消费者身上的现象,才没有动摇开发商的“奶酪”,相反,对于开发商而言,量跌价升可能反而是他们喜闻乐见的。   这种背离的存在是否具备持续性?   目前房价攀升究竟是“如日中天”还是“秋后蚂蚱”呢?既然成交量低迷,房价却还在上涨,这说明市场不是没需求,相反,需求量很大,但这部分需求主要是因为房价已经到达周期性高位但有急迫用房需求的那部分,前面已经说过了,到这个时候,该买的且有购买能力的早已经买了,买来投机的在各类新政下也该“放弃治疗”了,而那部分在人才新政下仍未丧失购房资格且有急迫用房需求的消费者却增加了,换句话讲,他们就是目前历史新高均价的短期“接盘侠”。从今年1月至8月的成交年龄来看,我们将年龄段分为30岁以下(首次刚需)、30-40岁(首改刚需)、40-50岁(再改加投资)、50岁以上(投资加养老)四个阶段。   
图 2017年1-8月整体成交量的年龄分布
  
  数据来源:0731地产研究院。   从整体情况来看,长沙市目前仍以首次刚需和首改刚需为主,30岁以下的购房比率达到了总量的38.03%,30-40岁的购房比率达到32.84%,两者共占据长沙楼市成交量的70%以上,而再改和投资的比率共计30%左右。既然长沙楼市依然是刚需市场,这就再次验证了:我们离人均居住面积达40平的国家标准还比较遥远,需求存在,只是被目前的一连串调控政策和历史新高的房价暂时掩盖了一部分。   
图 2017年1-8月成交年龄结构购买比率变化情况
  
  数据来源:0731地产研究院。   我们可以得到的最直观的信息是:长沙楼市首次刚需占比最高,在520新政、人才新政实施后更是有所增长,同时,5月份以后,再改和投资成交量出现明显下降的势头。乐观一点讲,我们的调控政策取得了一定的效果;但如果悲观一点来讲呢,30岁以下的刚需量明显增长,说实话,这种情况不知该是喜是悲,因为新政确实一定程度上抑制了投机,鼓励了刚需市场,但价格却在一路上涨,之前投资炒作的高房价最终却大部分由首次刚需的人来承受,这一点总感觉里边有些不妥。难道真应验了一句话:公务系统里的人员都在匆忙卖房,而老百姓却在挤破脑袋接盘?怎么想起这句话有种后背发凉的感觉......居安思危总是好的,我们在狂欢的同时一定不要忘记8月的土地新政中将对住宅用地提前进行商品房限价的杀伤力!所以,短期内住宅均价的上涨持续性应该不强。   还能不能买房?   那么,我们现在是不宜买房了?其实买房与买股票一样,2000点的时候也能亏损,4000点的时候并非不能赚钱,如果你能在相对低位进场自然是极好的,但又岂会人人都有机会在低点进场呢?我们能知道的只有时间不会辜负我们这一点!心态最重要!国家统计局2016年发布的调研报告里显示我国人均住房面积达40.8平,而长沙市人均住房面积约32.2方,也说了,人均嘛,就跟人均GDP或人均薪资一样,你懂得~如果我们的贫富比例为:30%的人掌控了70%的房产财富(或者过了点),那么,长沙以800万人口计,30%的人占据了1.8亿方,而剩下的70%的人实际人均住房面积则为13.8方!这离通常标准还远着呢,你说市场有没有需求?   最后再说一句话:长沙房价只是周期性见顶而已,而从更长远的周期看,尚未见顶!
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