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天祥水晶湾杨爱军:明年依然是调控严控期

2017年12月08日14:46:35 优乐国际娱乐

[提要]回顾2017年长沙楼市,恐怕谁也没有想到,今年针对楼市调控是全方位的。

  回顾2017年长沙楼市,恐怕谁也没有想到,今年针对楼市调控是全方位的,它涉及到销售、购买、贷款等下游环节,也涉及到预售证发放等中游环节,还涉及到了土地拍卖这一上游环节。政府对下游限购限贷、对中游控制数量,对上游推出“限房价竞价地”。   从2016年下半年开始,去化速度持续加快,供需开始失衡。到2017上半年,长沙楼市变成了“供不应求”的状态。也就是在这半年间,长沙楼市的房价急速上升,埋下了2017年长沙遭遇全方位调控的种子。   “供不应求”是目前长沙楼市的主要特征,因此长沙限购政策虽然很严格,但是限购反而刺激了购房的需求。在“买涨不买跌”的心态下,无论是刚需房源,还是改善房源,都成为了目前置业者抢购的产品。   今年习近平主席再三强调“坚持‘房子是用来住的不是用来炒的’这一定位”。那么对于开发商来说,这是一个什么信号呢?长沙住宅供需严重失衡的情况下,商业地产的价值该如何评判呢?   长沙的调控不仅没有松动,反而在不断的收紧。那么,在持续的高压政策之下,2018年的长沙楼市将会是呈现一个什么样的样貌呢?   对于这些问题,0731地产微沙龙特邀天祥水晶湾营销总监杨爱军一起探讨。
  议题一:今年的长沙楼市是名副其实的调控年,请对今年的市场做一个总结!   今年长沙楼市有三个特征:政策叠加使长沙楼市在“五限”盯紧下生存;土地供销吃紧,地价上扬,倒逼土地新政酝酿;住宅市场供销缺口大。   1.政策方面:长沙今年楼市政策接连发力,叠加影响,力度空前。3.18、   5.20、9.23限购限售限网签,8.28政策限宅地地价。   2.土地方面:长沙市场处于供销地位,地价上扬的状态。1-11月内六区经营   性用地累计成交37宗,同比上涨54%,累计成交宗地面积157万方,同比上涨1.5%,累计成交建筑面积 377万方,同比下跌8.72%。内六区经营性用地累计成交额145亿元,同比上涨 81.16%,整体楼面均价3843元/㎡,同比上涨98%,整体溢价率达48%,在房价走上新台阶后,地价整体走高已是必然。   3.新房市场:长沙新房市场供应不足,成交受压。商品住宅1-10月份累计供   应538.9万方,同比下跌31%,累计成交711.5万方,同比下跌54%,在工程、 预售、价格、开盘方式等方面连环限制,导致今年整体成交量大幅下滑情况不可逆转,截至10月底住宅库存368万方,去化速度加快,周期下降至5个月左右。别墅产品1-10月份累计供应8.51万方,同比下跌60%,累计成交28.01万方,同比下跌22%,表现最为突出,整体去化速度快于去年同期,别墅存量36.43万方,存量下行,由于佳兆业天墅集中签约大量成交提高去化速度,去化周期持续下降至20.31个月,后期去化速度会落后可能会导致上升。洋房累计供应面积31.3万方,同比上涨49%;累计成交面积 37.22万方,同比上涨22%,洋房存量仅10.71万方,784套,去化周期2.94个月,业态去化相对健康。1-10月份70年公寓累计供应11.54万方,累计成交36.96万方,存量为41.61万方,去化周期上升至18.56个月,因供应增加,去化速度持续减慢,导致周期再度拉长。40年公寓整体供不应求,累计供应面积69.8万方,累计成交面积75.9 万方,供销状态逆转,去化速度加快,存量略有下降,为11.65万方,去化周期11.65个月,新增供应量持续猛增。写字楼累计供应面积81.2万方,累计成交34.8万方,存量326万方,去化周期突破90个月,区域分化明显,开福区存量与去化周期双高,去化压力最大。商业累计供应面积78.22万方,同比去年下跌20%,累计成交54.89万方,同比去年下跌18%,岳麓区成为主力成交区域,存量458万方,因10月去化速度加快,即使存量绝对值增大, 去化周期依然缩短至62.48个月。   议题二:19大重申房住不炒,对于开发商来说,这是一个什么信号呢?   10月18日十九大隆重开幕,对房地产市场着墨不多,重点提到:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。对于开发商而言主要有4个方面的影响:   1 大力发展实体经济会使信贷资金监管更加严苛,同时也会分流楼市投资资金;   2 实施区域协调发展,三四线城市发展会有望加快;   3 地产与产业结合,会使得特色小镇、工改工、文化展业等多元化创新发展;   4 养老地产将会加速发展。   议题三:住宅市场与商业地产市场,两者之间是一个相辅相成、还是一个此消彼长的一个关系?   相辅相成   议题四:去年的930至今,这轮调控已一年有余,对这数轮政策及其效果做一个评价?   不管是金融政策、财政政策、行政政策还是土地政策,其最主要的目的不是为了单纯的限制房价上涨,而是为了限制恶意炒房,让房地产回归居住属性,也就是19大所提出的“房子是用来住的”。
  议题五:2018年的长沙楼市将会是个什么样子?请对明年的楼市做出一个预判!   资本具有逐利性,理所当然会流向最有利的地方,就目前的市场而言,房地产依旧是一个很好的选择。从去年到现在除了提升首付以及贷款利率外,还有限购、限价、限售等非常多的非市场模式的调控,究根溯源,目的就是为了建立楼市的长效机制,让这个行业速冻,在楼市长效机制还未完全落地前,使这个行业不至于失控。而项目从土地端到运营开发周期都在2年以上,所以明年依然是调控严控期,房地产依然需要相对冷冻,为长效机制争取宝贵的时间。   楼市财富汇祝福语:预祝优乐国际娱乐“楼市财富汇”、2017年度长沙楼市白皮书暨商业地产投资评价榜圆满成功。
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