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全长沙都在等着这个地方开仓放粮!

2017年11月23日15:39:31 0731地产研究院

[提要]“房子是用来住的,不是用来炒的”,大半个星沙集体“变相捂盘”不可谓没有事实根据,“捂盘共同体”的出现,是导致房价越调越涨、供需越发紧张的关键。因此,要彻底打断导致房价暴涨的“灰色链条”,就要从根本上打击“捂盘共同体”。

  今年下半年开始,星沙基本已经进入无房可卖的阶段,走在松雅湖畔,可见多处封顶高楼,然而售楼部却冷冷清清,除了几个楼盘“狼来了”似的虚开了几次盘未果后,很多楼盘仿佛连预期开盘、认筹、诚意登记的消息都“封杀”了,星沙集体进入捂盘时代!就在近日,这种现象才终于有所破冰。
图:长沙县与望城下半年预售情况对比
  造成这种局面的原因就是价格倒挂比例高,项目不大乐意拿预售证,把长沙县与望城拿来做比较,从预售证个数、到拿证项目个数以及预售面积,长沙县都仅为望城的二分之一左右。
图:长沙县2016与2017年1-10月成交量对比
  拿证少,供应量上不去,成交量自然也是跳崖式下跌。长沙县今年1-10月住宅成交量不到去年同期的一半,仅47.08%,同比下降52.92%。   1.“捂出了霉”的楼盘拎出来晒晒
表:星沙片区重点“捂盘”项目情况一览
资料来源:电话咨询;公开资料整理。
  大部分项目主体建设工程早已过了5层,但就是没拿到预售证。千呼万唤始出来呀,近期还是有2个项目要开盘了,看来他们确实顶不住舆论压力了,如:中建悦和城11月27号开盘,据业内人士消息:中建悦和城半夜紧急认筹,按照摇号规则认筹三天(21、22、23日),定存5万,27号开盘,据传22日认筹现场人数约300人;金科天悦23日下午5点截止认筹,近几日也要开盘。小编今日仔细电话询问了各大“捂出了霉”的项目,还有大部分表示要到年底或明年,也就是即将到来的3个月内将有一大批楼盘望风而开,抢收客户,接下来该星沙“出台唱好戏了”!   2. “捂盘暴利”知多少?   持盘待涨是开发商捂盘最主要的目的,一般来说,这种手段主要应用于房价预期上涨时期。星沙向来备受购者关注,尤其是松雅湖畔附近楼盘和地铁沿线楼盘,虽是政府限价,但预期价格不会定得太低。   即将开盘的中建悦和城虽未公布房源价格,考虑到政府限价,我们预期均价在7000元/㎡左右,还是明显高于今年4,5月份时候的价格,持盘大半年还是免不了要“狠赚一笔”的。而金科天悦城位置稍逊些,但5500左右的价格定是要卖出来的,这相对于之前4000多的均价还是上涨不少哇。   3. 纸何以包得住火?   3.1 游走在相关法律规章的边缘   星沙楼盘“捂盘”就是用的最最常见的“常规武器”,即“一分二拖三整改”。一分就是一个项目划分为一期、二期、三期甚至四期,根据每期市场反映情况来抬升房价。二拖就是故意拖延预售证的获取,办证时故意丢三落四,可能是一个材料不全,回去补,一两个月就过去了;三整改就是故意出纰漏,寻求整改以拖延入市时间,或许是一个规划指标超标,然后整改拖上三五个月;一来二去,大半年过去了,就是一年多不开盘你也拿他没辙,法无禁止即自由。   3.2 相关职能部门的难作为   这一拖再拖的开盘果真就开发商自己能给圆妥帖了?“集体捂盘”必然需要多方配合才能成功达到目的,比如说:成都某楼盘为了推迟开盘,居然不小心把预售证弄丢了,成都相关职能部门也相当配合的用了较长时间才补办好预售证,那么长沙这边究竟是什么情况就不得而知了。但据业内人士透露:如果想推迟开盘也有众多办法。比如说在递交申报材料时故意弄错信息由此来达到推迟开盘的目的。相关职能部门明知道是开发商有意为之钻了空子通常也只能采取“按规定办”的态度,将材料打回给开发商,让其重新申报,于是开发商便“捂出合理合法的利润”。   3.3 来自金融部门的“助嚣”   除了相关职能部门之外,银行在资金周转过程中起到的作用也不容忽视。房地产业80%以上资金来自银行。而银行非常乐于接受这种先抵押后赎回的方式,既能确保贷款有抵押物,又能接近零风险获取贷款利息。开发商急于“回笼资金”,这种情况更多的发生在中小开发商身上,他们面临资金链断裂的风险,而越是背景实力强大的开发商就越容易获得大量稳定资金,“捂盘”过程中才能有条不紊。   4. 小结   “房子是用来住的,不是用来炒的”,大半个星沙集体“变相捂盘”不可谓没有事实根据,“捂盘共同体”的出现,是导致房价越调越涨、供需越发紧张的关键。因此,要彻底打断导致房价暴涨的“灰色链条”,就要从根本上打击“捂盘共同体”。   星沙捂盘到底有多严重?2017长沙楼市哪家欢喜哪家愁?2017长沙楼市年度大戏,楼市财富汇——《2017年度长沙楼市白皮书排行榜》目前已上线启动,为你还原最真实的长沙楼市!
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